응봉동 응봉1구역 응봉대림1차 재개발 재건축 사업

서울 한강과 중랑천이 만나는 성동구 응봉동 일대 노후 주거지가 정비사업에 속도를 내고 있습니다. 최근 노후 저층 주거지인 응봉1구역이 사업시행인가를 받았고, 앞서 응봉대림1차 아파트가 재건축을 위한 정밀안전진단을 신청했습니다. 이들 구역은 모두 남쪽으로 한강을 바라보는 입지인 데다 서울숲도 가까워 알짜 사업지로 평가됩니다. 또한 인근 성수동의 지가가 빠르게 상승하고 있기 때문에 응봉동에도 그 개발압력이 강하게 밀려오고 있는 상황입니다. 

 

응봉1구역 사업시행인가

 

지난 4월 20일 성동구는 성동구 응봉동 193-162번지 일대 응봉1구역에 대해 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 사업시행인가를 내리고 고시했습니다. 2011년 정비구역에 지정된 지 12년 만, 2016년 조합을 설립한 지 7년 만에 이룬 성과입니다. 

 

고시에 따르면 응봉1구역 조합은 대지3만9465.2㎡ 노후 주택가를 허물고 건폐율 24.23%, 용적률 203.61%를 적용받아 지하 5층~지상 15층에 이르는 아파트 총 525가구와 부대복리시설을 지을 예정입니다. 평형 구성은 전용면적 59,74,84,114㎡로 구성될 예정입니다. 용적률이 조금 아쉬운데 별도의 인센티브를 받지 않은 대신 특이하게 임대주택이 포함되지 않았습니다. 

 

응봉1구역 조합은 2025년 상반기까지 관리처분인가를 받는 것을 목표로 사업을 추진 중입니다. 이르면 오는 11월에 시공사를 선정할 계획입니다. 현대건설과 포스코, 대우건설이 수주에 관심을 보이는 것으로 알려졌습니다. 조합 관계자는 조만간 총회를 열고, 감정평가사와 설계사 선정 등을 진행할 계획이라고 합니다. 

 

응봉1구역은 경의중앙선 응봉역과 약 300미터 거리에 위치한 역세권 단지입니다. 응봉역에서 한 정거장 거리인 왕십리역에는 서울 지하철 2,5호선과 수인분당선이 지나고 동북선과 GTX-C노선도 정차할 예정입니다. 왕십리역 주변에 롯데마트, 엔터식스, 이마트, 한양대병원 등 각종 인프라가 갖춰져 있고 응봉초, 광희중, 금호고가 가깝습니다. 

 

자연환경이나 풍수적으로 봐도 응봉동 위치는 괜찮은 편입니다. 응봉동은 중랑천과 한강이 합류하는 지점에 위치해 있습니다. 한강을 남쪽으로 조망하는 데다 도보권인 중랑천 맞은편에는 성수동과 서울숲이 위치해 있습니다. 무엇보다 긍정적인건 서울에서 가장 디벨롭이 활발한 성수동의 개발압력이 그대로 전해질 만한 위치에 응봉동이 있다는 것입니다. 

 

성수동의 개발 호재는 정말 풍부합니다. 현재 성수동에는 SM, 케이팝 댄스 스튜디오 원밀리언, 서울웹툰아카데미 등 많은 문화예술 기업이 둥지를 틀고 있습니다. 향후 개발 계획도 활발합니다. 삼표레미콘 성수 공장이 철거되면서 이 부지는 서울숲 수변 공간과 연계해 복합문화시설을 조성할 예정입니다. 이번 개발 계획은 도보 생활권인 응봉동에도 호재로 꼽힙니다. 

 

입지와 개발 호재를 빼고 사업성만 놓고 보더라도 응봉1구역은 괜찮은 편입니다. 

 

응봉1구역은 전체 조합원 수가 318명 남짓입니다. 노후 아파트가 아닌 단독주택을 재건축하는 덕에 비교적 적은 지분을 갖고도 30평대 아파트를 신청할 수 있는 여건입니다. 그리고 대부분 세대에서 한강이나 중랑천, 서울숲 조망이 가능할 것으로 보입니다. 그동안 언덕 지형이 단점으로 꼽혔지만, 오히려 이런 단점 덕분에 조망권을 최대한 확보하게 되었습니다. 

 

응봉1구역은 내년 중 종전자산평가를 거쳐 같은 해 조합원 분양을 진행하는 것을 목표로 하고 있습니다. 조합원 평균 분양가는 전용 59제곱 기준 약 8억1천만원(평당 3240만원), 전용 84제곱은 약 11억2천만원(평당 3294만원)선에 책정될 것으로 보입니다. 이를 감안해 현재 기준으로 일반분양가를 예상해보면 전용 59제곱 9억5천, 전용 84제곱은 12억8천에 책정될 가능성이 높습니다. 물론 실제 분양에 돌입할 때는 이보다는 높을 것으로 예상합니다. 

 

인근 아파트와 시세를 비교해보면 2001년에 준공된 '힐스테이트서울숲리버' 전용 84제곱이 올해 4월에 12억9천에 거래되었습니다. 서울숲리버보다 훨씬 신축이고 역과도 가까운 응봉1구역의 가치는 현재 가치만 놓고 봐도 15억은 충분해 보입니다. 

 

응봉대림1차 재건축

응봉1구역 북쪽에 위치한 응봉대림1차는 리모델링에서 재건축으로 방향을 틀고 올해 1월 정밀안전진단 절차에 돌입했습니다. 1986년 준공된 응봉대림1차는 지하1층~지상15층, 12개동, 총 976가구 규모 단지입니다. 중층 단지이다 보니 처음에는 재건축 대신 레모델링을 추진했지만, 2007년에 조합설립인가까지 받고도 사업이 지지부진했습니다. 그러다가 오히려 리모델링보다는 재건축을 원하는 토지등소유자가 늘어 최근에야 총회를 거치고 리모델링 조합을 해산했습니다. 현 정부 들어 관련 규제가 대거 풀린 덕에 재건축으로 빠르게 방향을 틀 수 있었습니다. 

 

유일한 걸림돌은 역시 현재 용적률이 208%에 달할 정도로 높다는 것입니다. 중대형 평수가 많은 편이지만 그대로 인센티브가 절실해 보이는건 사실입니다. 현재 아파트 시세도 약간 내려온 상태라 더욱 그렇습니다. 

 

응봉대림1차 서쪽으로 응봉동 265 일대가 모아타운 대상지로 선정되었습니다. 모아타운은 노후도가 무너져서 대규모 재개발이 어려운 10만제곱미터 이내 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 묶어 진행하는 일종의 미니 정비 사업입니다. 

 

응봉대림1차 주변으로 정비계획이 촘촘하게 잡혀있기 때문에 결국 서울시가 임대주택을 넣는 조건으로 인센티브를 주어서 사업진행을 빠르게 할 가능성이 있어보입니다.