한남3구역 현황 진행상황 소송건

강변북로를 타서 가다보면 고급 주택과 고층 건물들 사이로 노후 주택들이 빽빽하게 들어선 동네가 보입니다. 바로 '단군 이래 최대 재개발'로 불리는 '한남3구역'입니다. 좋은 입지 때문에 많은 사람들의 관심을 받지만 실상은 그렇게 좋아보이지는 않습니다. 

 

한남3구역 소송

'한남3구역'은 2023년 11월 뉴타운으로 지정된 이래 20년이나 지난 최근에야 비로소 속도가 붙고 있습니다. 재개발 초기 20대 였던 소유주는 어느덧 중년의 나이가 되었을 겁니다. 한남3구역은 지금의 단계에 이르기까지 한 차례 큰 고비를 겪었습니다. 3800여명의 조합원 중 11명이 작년 9월 총회 결의 효력정지 가처분 신청을 냈는데, 법원이 올해 2월 이를 받아들인 것입니다. 결의 효력정지 가처분은 민사 집행법이 규정하는 가처분의 일종입니다. 그에 따른 피보전 권리와 보전의 필요성을 갖추면 충분히 발령될 수 있습니다. 관리처분 인가를 앞뒀던 8조원 규모 사업은 '올스톱' 되었고, 조합원들 사이에서는 갖가지 소문도 돌았습니다. 

 

하지만 지난달 말, 법원이 기존 결정을 뒤집고 가처분을 취소하며 상황이 3개월 만에 180도 반전되었습니다. 조합 측이 동일한 재판부에 가처분 결정에 대한 이의를 신청했는데 이게 받아들여진 것입니다. 다음 달 용산구청이 관리처분 인가를 하면 올해 가을 이주를 시작할 수 있습니다. 

 

가처분 이의 신청이 받아들여짐에 따라 조합 측은 본안 소송에서도 유리한 고지를 점했습니다. 본안 소송에서 양측은 관리처분계획안 내용을 놓고 다툴 예정입니다. 

 

한남3구역 진행상황

한남3구역은 한남동 686번지 일원에 아파트 5816가구(임대876가구)를 짓는 사업입니다. 총사업비만 8조3천억원에 달합니다. 20여년간 사업이 지지부진했지만 2021년 선거를 통해 새 조합이 들어선 뒤 속도를 내기 시작했습니다. 새 조합은 1년여 만인 지난해 7월 15일 임시총회를 열고 관리처분계획안을 의결했습니다. 한남3구역에 노후주택이 워낙 많이 때문에 용산구청도 빠르게 인허가를 낼 예정이었습니다. 

 

하지만 상가를 신청한 조합원 11명의 반발이 돌발 변수로 작용했습니다. 이들은 지난해 9월 근린생활시설과 판매시설의 분양가 차이를 문제 삼으며 총회 의결의 효력을 중단토록 하는 가처분과 총회의 관리처분계획안이 잘못됐다는 본안 소송을 제기했습니다. 한남3구역은 분양 신청을 받을 당시 '상가'를 근린생활시설과 판매시설로 나눠서 안내했는데, 막상 신청 가능한 옵션은 따로 제공하지 않았습니다. 즉, 근린생활시설이나 판매 시설 중 하나를 선택해 신청할 수 없는 구조였던 것입니다. 

 

상가를 신청합 조합원들은 자신들이 근린생활시설을 배정 받아 불이익을 받을 수 있다고 문제를 제기했습니다. 동일한 1층의 경우 근생시설 추정 분양가가 판매시설 분양가 보다 약 1.8배 더 비쌌는데, 입지는 오히려 판매시설이 더 좋다는 게 상가 조합원들의 판단이었습니다. 이들은 한남3구역 조합이 입지와 가격 조건이 좋은 판매시설을 일반 분양으로 들어올 업체에게 분양하고 자신들에게는 불리한 요건의 근린생활시설을 분양할 가능성이 있다고 봤습니다. 이 경우 공사비가 자신들에게 전가돼 재산권이 침해될 우려가 있다는게 상가 신청 조합원들의 입장입니다. 

 

재판부도 이에 동의하면서 근생시설과 판매시설의 추정 분양가 산정에 하자가 있다고 지적하며, 전문 사업체가 상가에 입점하면 혜택이 주택 거주자에게 돌아감에도 조합은 공사비 등 부담을 상가 신청 조합원에게 지우고 있다고 봤습니다. 

 

한남3구역 감정평가 

지난 2월 17일 상가 신청 조합원들의 가처분 신청이 인용되면서 한남3구역 사업은 사실상 중단되었습니다. 가처분이 이용되면 본안 소송 결과가 나오기 전까지 사업을 진행할 수가 없습니다. 

 

물론 한남3구역 조합 입장에서는 바로 가처분에 이의를 제기했습니다. 근린생활시설과 판매시설의 추정분양가는 2개 이상의 기관이 감정 평가에 참여해 적법하게 산출했다고 주장했습니다. 우여곡절 끝에 법원은 결국 한남3구역 조합 측의 이의 신청을 받아들였습니다. 재판부는 채권자(상가조합)의 주장과 제출된 자료만으로는 현 단계에서 결의 효력을 정지할 정도로 그 필요성이 충분히 소명됐다고 보기 어렵다고 판시했습니다. 

 

일단 본안소송에서 다퉈보면 최종 결과가 나올테지만 한남3구역은 지속적으로 사업이 지연되면서 추가분담금이 폭증하는 구조로 가고 있습니다. 정비사업은 속도전입니다. 입지만 따지다보면 한남3구역 같은 함정에 빠질 수 있다고 봅니다.