광장동 워커힐아파트 재건축 1단지 2단지

광장동 워커힐아파트 1단지 분리 재건축이 서울시에서 보완 요구를 받았습니다. 좋게 말해 보완요구지 사실상 제동이 걸린 거라 보면 됩니다. 분리 재건축은 안된다는 거죠. 하려면 2단지랑 함께 해라. 이게 서울시의 의도입니다. 분리 재건축을 하고 싶으면 2단지 동의를 받으라는 건데, 2단지가 해주겠습니까. 2단지 입장에서는 1단지만 재건축을 해버리면 현재의 토지용도에서는 아무것도 할게 없어집니다. 통합 재건축만이 살길이죠. 

 

광장동 워커힐아파트 재건축 진행상황

1978년에 입주한 워커힐아파트는 한국전쟁에 참가한 워커 장군 이름을 따서 지어진 아파트입니다. 광장동 11만7116제곱미터 부지에 대형 평형으로만 576 가구로 구성되어 있습니다. 1970년대 당시 내진설계까지 적용될 정도로 심혈을 기울여 지어진 고급 아파트 단지입니다. 분양가는 같은 해 분양한 압구정 현대아파트 보다 비쌀 정도였으니 얼마나 고급 아파트 인지 알만합니다. 

 

워커힐아파트가 특이한게 한 단지인데 필지가 2개로 분할되어 있습니다. 1단지는 용도상 2종일반주거지역(건폐율 60%, 용적률 200%)인데, 2단지가 자연녹지지역(건폐율 20%, 용적률 100%)으로 묶여 있습니다. 1단지는 사업성이 충분한데 2단지는 철거하면 오히려 현행보다 낮게 지어야 합니다. 사실상 2단지는 재건축이 불가한 구조입니다. 따라서 2단지 주민들은 제2종 일반주거지역으로 종상향을 지속적으로 요구해 왔지만 서울시 도시계획위원회의 문턱을 넘지 못하고 있습니다. 서울시 입장에서는 형평성을 고려하지 않을 수 없겠죠.

 

광장동 워커힐아파트 재건축 핵심 쟁점

2단지는 1단지와 통합 재건축을 진행하고 싶어 하지만 1단지 주민 생각이 다르다는 게 가장 큰 문제입니다. 1단지 주민생각은 애초에 1단지와 2단지가 지어진 연도도 다르고 건축물대장 내 지번과 소유자 등이 달라 별개 단지로 봐야 한다는 입장입니다. 뭐 결정적인 이유는 2단지 때문에 사업성이 훼손되는 게 싫다는 거겠지만요. 

 

1단지는 2016년에 안전진단 D등급을 받은 이후 재건축을 준비해왔습니다. 그런데 아직 안전진단을 통과 못한 2단지와 합친다면 다시 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 단계로 돌아가는 삼입니다. 그래서 1단지는 사업 지연을 우려하여 단독 재건축으로 진행하다가 이렇게 서울시한테 제동이 걸린 것입니다. 

 

서울시는 그동안 꾸준하게 1,2단지에 대해 통합 재건축을 하는게 좋겠다는 의견을 피력했습니다. 당초 1,2단지가 하나의 단지로 준공됐고 관리사무소, 도로뿐 아니라 각종 인프라를 공동으로 사용한다는 이유에서 입니다. 이 밖에도 아차산 주변 중점경관관리구역인 점을 고려해 층수도 하향하도록 압박하고 있습니다. 

 

광장동 워커힐아파트 사업성

이런 저런 이슈에도 불구하고 워커힐아파트는 걱정이 없는 게 기존에 용적률이 낮고 대형 평수가 많기 때문에 가구당 대지지분이 말도 안되게 큽니다. 1단지 기준 평균 대지지분은 무려 58평입니다. 전용 162 평형은 대지지분이 162m2에 달하고 전용 226 평형은 대지지분이 223m2에 달합니다. 전용면적만큼 대지지분 가지고 있는 아파트, 아마 서울에서 유일할 겁니다. 

 

워커힐아파트는 전용 77평 소유주가 재건축 후 52평 아파트를 분양받는다면 돌려받게 될 이익이 15억이 넘습니다. 77평 시세를 최근 실거래가로 가정했을 때의 계산입니다. 보수적으로 봐도 그정도라는 말입니다. 대형으로 분양받아도 환급액이 15억이 넘는 아파트, 그게 바로 워커힐아파트입니다. 

 

결국 이런 미친 사업성 때문에 1단지가 약간 양보하고 2단지도 추가분담금을 약간이라도 각오한다면 사업 진행은 수월할 것으로 예상합니다. 약간 손해보더라도 사업이 빨리 가는 게 좋지 않겠습니까. 

 

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