부동산 규제지역 개편 부동산관리지역 1단계 2단계

그동안 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 복잡하게 얽혀 있던 부동산 규제지역을 '부동산관리지역'으로 통합하는 법안이 발의되었습니다. 부동산 급등기마다 겹겹의 규제가 더해지고 중첩되어서 괴물이 되어버린 현행제도를 개편하려는 의도로 보입니다. 규제지역 체계를 단순화해 국민 혼란을 막고 규제 실효성을 높이겠다는 취지로 보이기는 합니다. 앞으로는 쉽고 간편하게 바뀌어서 정치적으로 이용되는 일이 없으면 합니다. 

 

현행 규제지역 규정

현재는 부동산 규제지역을 3가지 지역으로 구분하여 청약자격, 금융, 세제, 분양권 전매제한 등의 영역에 걸쳐 차등하여 규제를 적용하고 있습니다. 원래는 단순하게 청약이 과열되는 것을 막기 위해 도입한 조정대상지역이 지금은 투기과열지구나 투기지역을 뛰어넘는 아주 강력한 규제지역이 되어 버렸습니다. 

 

조정대상지역

- 청약 : 재당첨 제한 7년

- 금융 : LTV 50 / DTI 50

- 세제 : 2주택부터 취득세 중과, 다주택자 양도세 중과, 장특공 배제

- 분양권 : 세부규정별로 다르지만 전매제한 최대 3년

 

투지과열지구

- 청약 : 재당첨 제한 10년

- 금융 : LTV 50 / DTI 40 

- 분양권 : 세부규정별로 다르지만 전매제한 최대 5년

 

투기지역

- 청약 : 없음

- 금융 : LTV 50 / DTI 40

- 분양권 : 전매제한 없음

 

 

부동산 관리지역 개편

이번 개정안에 따르면 현행 규제지역은 '부동산관리지역'으로 통합됩니다. 1단계는 청약, 분양 등 최소한의 영역에만 규제를 합니다. 2단계에서는 1단계 규제에 금융, 세제, 정비사업 규제 등을 추가로 적용합니다. 부동산관리지역 1단계는 기존 조정대상지역보다 일부 완화된 규제가 적용됩니다. 

 

부동산관리지역 1단계는 청약과 분양시장 등 신규 주택시장의 안정을 목표로 합니다. 기존 세제는 모두 사라지고, 청약, 대출, 전매제한에 걸쳐 규제가 적용됩니다. 

 

1단계에서는 세제 제한은 없습니다. 현행 제도의 취득세 중과, 양도세 중과, 장특공 배제 같은 치명적인 규제가 모두 적용되지 않습니다. 재건축 조합원에 대한 규제도 사라집니다. 1단계에서는 재건축 조합원 재당첨 제한 같은 규제가 모두 사라집니다. 재건축을 여러 채 들고 있더라도 현금청산되지 않습니다. 조합원 지위양도 제한도 물론입니다. 

 

2단계에서는 규제가 보다 강화됩니다. 부동산 시장 과열 억제를 위해 1단계 규제에 더해 다주택자에 대한 규제가 집중됩니다. 세제 및 금융 규제도 강화됩니다. 기존 규제가 모두 부활한다고 보면 됩니다. 

 

부동산 관리지역 1단계

- 청약 : 재당첨 제한 7년

- 금융 : LTV 50 / DTI 50

- 분양권 : 전매제한 최대 3년

 

부동산 관리지역 2단계

- 청약 : 재당첨 제한 10년

- 금융 : LTV 50 / DTI 40 

- 분양권 : 전매제한 최대 5년

- 2주택자 취득세 중과 / 다주택자 양도세 중과 / 장특공 배제

 

 

향후전망

현행 부동산 규제지역은 각 규제지역 간 위계서열도 없고 그냥 누더기로 더하다 보니 어렵고 헷갈립니다. 이번 제도 개편을 통해 보다 쉽고 명확하게 규제지역을 파악할 수 있었으면 좋겠습니다. 지금 같은 하락기에는 아무도 관심 없지만 상승기가 도래하면 분명히 부동산관리지역이 이슈가 될 겁니다. 미리 파악해 두는 게 좋습니다.