부동산 전세 계약 묵시적 갱신 기간 임차인 복비 중개수수료 부담

부동산 전세 계약 관련 묵시적 갱신 기간 임대인 임차인 계약 해지 복비 중개수수료

부동산 하락기에도 임대차 계약은 이루어집니다. 특히 묵시적갱신에 대한 이슈는 자주 문제가 되며 때로는 분쟁의 소지가 되기도 합니다. 묵시적 갱신은 반드시 정리하고 넘어갈 필요가 있습니다. 

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전세 및 월세 계약 묵시적 갱신 구조

임대인은 통상적으로 임대차 계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 계약종료통보 혹은 보증금 변경통보를 하지 않으면 이전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보는 제도를 '묵시적 갱신'이라 합니다. 

 

임차인 입장에서도 마찬가지입니다. 임차인이 임대차 계약이 종료되기 2개월 전까지 임대인에게 재계약 의사를 통지하지 않은 경우에도 동일하게 묵시적 갱신으로 간주합니다. 이때 다시금 연장된 임대차계약의 존속기간은 총 2년입니다. 

 

정리하자면 임대인과 임차인 모두 계약 종료 2개월 전까지 서로 계약에 대해서 아무런 이야기를 나누지 않고 가만히 있는다면, 이전에 맺은 계약이 동일한 조건으로 다시 연장된 것으로 간주합니다. 이것이 바로 '묵시적 갱신'입니다. 

 

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묵시적 갱신의 함정, 논란

묵시적으로 갱신된 계약에서 가장 문제가 되는 부분은 계약 상대방중 한쪽이 해지하고 싶을 때 발생합니다. 

 

만약 당신이 임대인이라면 일반적으로 묵시적 갱신 이후에는 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 없습니다. 왜냐하면 임대차보호법 6조 2항에 따라 묵시적으로 갱신된 계약의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 하기 때문입니다.

 

반대로 당신이 임차인이라면 묵시적 갱신 이후에 언제든 임대인이게 계약을 종료하고 보증금을 돌려달라고 말할 수 있습니다. 임차인에게 전적으로 유리해보이지만 임대차보호법 자체가 특별법으로 상위법이기 때문에 이런 구조가 가능하게 됩니다. 이른바 묵시적 갱신은 주택임대차보호법에 명시되어 있으며, 강행규정에 속합니다. 즉, 별도로 협의가 없으면 그대로 계약 갱신이 강행된다는 것입니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 연장된 계약기간의 전부를 강제할 수 없게 됩니다. 즉, 2년을 연장하였더라도 임차인이 계약을 종료하고 나가겠다고 통보하면 임대인은 3개월 이내에 보증금을 반환해야 하는 의무를 지니게 됩니다. 임대인은 보통 보증금을 전액 현금으로 들고 있지 않기 때문에 갑작스럽게 보증금 반환요청이 들어온다면 지금처럼 하락장에서 상당히 낭패를 볼 가능성이 높습니다. 따라서 묵시적 갱신은 보통 임차인한테 유리한 규정입니다. 

 

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묵시적 갱신계약 해지 후 복비는 누가?

근본적으로 묵시적 갱신 이후 임차인이 중간에 계약 종료를 통보하고 3개월 이후에 보증금을 반환받는 경우에는 중개수수료를 낼 필요가 없습니다. 원칙적으로는 말이죠. 

 

그러나 임차인이 갑작스럽게 퇴거하는 경우에는 보통 임차인이 급할 가능성이 크기 때문에 이경우 협상을 통해 임대인과 반반내거나 일정 금액을 내는 쪽으로 협상하기를 추천드립니다. 항상 그렇지만 급한쪽이 결국은 지게 됩니다. 급하지 않다면 원칙적으로 하면 되겠죠. 임대인이 어떻게 나올지는 아무도 모릅니다. 

 

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묵시적 갱신은 한번만 가능할까?

묵시적 갱신의 횟수에 규정은 법률상 어디에도 존재하지 않습니다. 따라서 몇번이고 갱신이 가능합니다. 물론 이런경우는 흔치 않지만 집주인이 외국생활을 오래하고 있다면 관리차원의 문제도 있고해서 지속적으로 묵시적 갱신을 통해 임대차계약을 연장하는 경우도 있습니다. 이런 집만 노려서 계약을 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.