서대문구 재건축 DMC 한양 가재울뉴타운

DMC한양아파트(연희한양)가 마침내 재건축 사업이 최종 확정 되었습니다. 서대문구 아파트 중에서는 최초로 재건축을 진행하는 단지여서 앞으로 재건축 사업에 바로미터가 될 전망입니다. 사업방식은 신탁 방식을 택했는데 신탁사가 조합 대신 사업 시행을 맡아 사업비 조달부터 분양까지 상당히 빠른 속도로 진행될 것으로 보입니다. 신탁방식으로 인해 최근 금리 인상과 원자재 가격 급등으로 인한 공사비 분쟁 이슈도 적절하게 컨트롤 될 것으로 기대합니다.  

 

DMC한양 재건축

1987년 8월 준공한 DMC한양아파트는 13~15층짜리 아파트 6개동에 총 660가구가 입주한 단지입니다. 주택형은 55~116㎡로 이뤄졌습니다. 2021년 9월 정밀안전진단 용역에서 평가 점수 53.45점으로 '조건부 재건축'이 가능한 D등급 판정을 받았습니다. 지난해 5월부터는 국토안전관리원의 정밀안전진단 적정성 검토도 이뤄졌습니다. 

 

그러던 중 올 초 정부가 재건축 안전진단 기준을 완화하면서 1차 정밀안전진단에 오류나 자료 부족 같은 문제만 없으면 정비계획 입안권자(구청장)가 안전진단 기관에 적정성 검토 의뢰 없이도 재건축 안전진단 통과를 결정할 수 있게 되었습니다. 

 

이에 서대문구는 DMC한양아파트 1차 정밀안전진단 결과보고서 가중치와 판정등급을 재산정 했습니다. 그 결과 DMC한양아파트는 성능 점수 48.52점(D등급)을 받아 '조건부 재건축' 대상으로 판정되었고, 서대문구가 자체 적정성 검토만 실시한 후 바로 재건축을 최종 결정했습니다. 

 

서대문구에서는 구조안전성 평가항목 중 내구성 부분에서 이미 중성화가 진행되고 슬래브 부분에서 E등급, 염분 함유량 또한 E등급으로 판정된 것이 재건축 결정에 큰 영향을 끼쳤다고 말했습니다. 서대문구는 향후 정비계획을 수립하고 공동주택 재건축 정비사업을 추진할 예정입니다. 

 

이번 안전진단 통과로 DMC한양아파트는 서대문구에서 재건축을 추진하는 첫 아파트 단지가 되었습니다. DMC한양아파트 인근에서는 아파트 1970가구를 새로 짓는 북가좌6구역과 조합설립인가를 받아둔 가재울7구역이 정비사업을 추진 중인데 이 중 단독주택가인 북가좌6구역은 재개발이 아닌 재건축 사업입니다. 2021년에 DL이앤씨를 시공사로 선정했습니다. 

 

DMC한양 입지

DMC한양아파트는 가재울뉴타운 내 아파트 중 가장 오래된 단지입니다. 2009년부터는 재개발을 마치고 입주한 인근 신축 단지들에 묻혀 상대적으로 관심을 덜 받았지만 입지만 놓고 보자면 가재울뉴타운보다도 좋은 곳으로 꼽힙니다. 

 

DMC한양아파트는 약 5만명이 거주하는 가재울뉴타운과 사실상 같은 생활권으로 묶이면서 서쪽으로는 불광천이 흐르며 아래로는 경의선 철길이 자리한다. 지하철 6호선, 공항철도, 경의중앙선 3개 노선이 지나는 디지털미디어시티역이 걸어서 5분 거리에 위치해 있습니다. 인근 상암동이나 은평뉴타운과 비교해 도심 접근성이 좋다는 점도 강점입니다. 버스를 이용해 광화문 등 도심으로 가는 교통이 편리합니다. 

 

디지털미디어시티역 일대는 서울시에서 밀고 있는 거점입니다. 롯데복합쇼핑몰 건설, 코레일 부지 개발 사업 등을 통해 복합상업단지로 탈바꿈할 예정이고 각종 개발 사업과 일자리 사업등이 대기중입니다. 아울러 단지 일대에는 이마트, 홈플러스, 농협하나로마트, 동신병원, 세브란스병원 등 편의시설 이용이 편리합니다. 초등학교는 북가좌초에 배정받습니다. 

 

DMC한양아파트 재건축 사업성

DMC한양아파트는 북가좌6구역과 마찬가지로 신탁 방식으로 재건축 사업을 추진중입니다. 신탁 방식은 전문성을 갖춘 신탁사가 조합 대신 사업 시행을 맡아 사업비 조달부터 분양까지 사업 전반을 관리하고 일을 추진합니다. 각종 절차가 줄고 투명한 관리가 가능하다는 장점이 있습니다. 조합과 시공사 혹은 조합 내분에 따른 공사 지연을 사전에 예방하는 효과가 있습니다. 

 

DMC한양아파트 재건축 사업의 사업은 괜찮은 편입니다. 용적률은 223%로 높은 편이지만 대형평형 가구수가 많아 가구단 평균 대지지분이 14평이 넘습니다. 이정도면 서울권에서 재건축을 추진하기에 나쁘지 않은 대지지분입니다. 성산시영 수준이니 말입니다. 더군다나 거점 인근이라 지자체에서 인허가를 시원시원하게 내 줄 가능성이 높습니다. 

 

이제 막 안전진단을 통과한 수준이라 정확한 사업성은 가늠하기 어렵지만 별도의 인센티브 없이 용적률 270%만 적용받는다고 가정하면, 전용 84제곱 소유주가 재건축후 전용 84제곱을 분양받는다면 약 1억6천만원의 추가분담금이 예상됩니다. 최근 실거래가를 반영해서 추가분담금을 포함하면 약 11억 초반정도에 미래 DMC인근 84제곱 신축아파트를 갖게 됩니다. 요새 경기권 신축아파트도 84제곱 분양가 10억을 거뜬히 부르는 마당에  결코 비싸다고는 생각되지 않습니다. 

 

만약 84제곱 소유주가 평형을 늘려 전용 119제곱(43평)을 신청하면 약 3억9천만원의 추가분담금이 예상됩니다. 반대로 평형을 59제곱으로 줄이게 되면 추가분담금 없이 오히려 1천만원 가량을 환급받게 될 가능성이 높습니다. 별도의 인센티브 없이 이정도니 만약 서울시와 협상을 잘해서 인센티브를 받는다면 사업성은 훨씬 좋아지게 됩니다.