한남3구역 이주비 강북 임대차 시장 불안

서울 강북 지역 재개발 최대어 '한남3구역'이 오는 10월 이주를 시작합니다. 이주비 대출 기관 선정까지 마무리 된 상태로, 최소 1만 가구가 움직일 예정입니다. 한남3구역 이주는 인근 임대차 시장에 적지 않은 여파를 미칠 것으로 보입니다. 이른바 '이주장'이라고나 할까요. 대부분 세입자가 움직이기 때문에 인근 다세대 연립을 중심으로 임차료 급등이 예상되고 감평가액의 최대 50퍼센트까지 이주비 대출이 가능해지기 때문에 추가투자를 고민하는 조합원도 나올것으로 보입니다. 

 

한남3구역 이주

한남3구역 전경

한남3구역 조합은 지난달 말 우리은행과 경남은행을 이주비 대출 금융기관으로 선정했습니다. 이들 은행에 총 2조7천억 규모의 대출을 받을 예정입니다. 이는 용산구청이 지난 2019년 한남3구역의 사업시행계획인가를 고시할 당시 책정한 조합원들의 종전자산평가금액 5조4천억원을 기반으로 해서 LTV 50%를 적용한 겁니다. 

 

이주가 순탄하지는 않을것으로 보이지만 대출을 실행하는 그때부터 이자부담이 시작되기 때문에 어떻게든 조합은 서둘러서 이주를 진행할 것으로 보입니다. 2026년 착공, 2029년 입주를 목표로 합니다. 

 

 한남3구역은 소유주가 거주하는 경우는 거의 없고 대부분 세입자가 거주하고 있을 것으로 보입니다. 세입자는 약 1만가구에 달하는데 이들은 용산구와 더불어 인근의 중구, 성동구 등의 연립과 다세대로 이동할 가능성이 큽니다. 이들의 보증금 자체가 크지 않기 때문에 그렇습니다. 

 

세입자들의 이동할만한 지역은 대표적으로 용산구 효창동, 중구 신당동 등이고 주로 빌라 밀집 지역으로 이주할 것으로 보입니다. 단독 다다구 기준 한남동 평균 전세 보증금이 2억원 수준이기 때문에 이 정도 금액의 빌라 전세로 이동하면서 전세가를 전반적으로 끌어 올릴 것으로 보입니다. 문제는 2024년에 서울 입주물량이 극도로 부족하다는 점인데 한남3구역 이주와도 맞물려서 보증금 하방을 한단계 올리는 역할을 할것으로 보입니다. 서울시의 대책은 무엇이 있는지 궁금해집니다.