홍제3구역 재축 건축비 공사비 근황

현재 서울 정비사업은 그야말로 공사비와의 싸움입니다. 금리, 인건비, 자재비 인상 등으로 재건축 조합과 시공사가 공사비 증액을 두고 씨름하는 가운데 내달 시멘트값 인상까지 예고되며 공사비가 평당 1000만원까지 치솟을 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 이에 공사비 인상을 통보받은 조합은 공사비 증액을 검증할 제도 자체가 부실하다며 제대로된 공사비 검증이 필요하다고 주장하고 있는 분위기 입니다. 특히 홍제3구역은 현대건설로 부터 도급 공사비 증액을 요청받았는데 상당한 진통이 예상되는 분위기 입니다. 

 

홍제3구역 공사비 증액 이슈

 

서울 서대문구 홍제3구역 재건축 조합은 지난해 9월에 이어 최근에 시공사인 현대건설로부터 도급 공사비 증액을 요청받았습니다. 도급방식 계약이기 때문에 수익이 나면 조합이 가져가는 구조라서 아무래도 시공사가 협상에서 우위를 차지하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 시공사가 책임 준공을 지연시키거나 하는 카드로 조합을 압박하면 조합에서는 시공 계약 해지 말고는 딱히 다른 방법이 없기 때문입니다. 

 

당초 홍제3구역 재건축 조합이 현대건설과 시공계약을 체결할 2020년 당시 전용면적 당 공사비는 512만원이었지만 지난해 9월 시공사 측에서 687만원으로 인상을 요구했고, 지난달 기준으로는 898만6400원을 제안받았습니다. 즉 초기보다 공사비가 75%나 뛴 것입니다. 이에 더해 시공사는 공사기간도 34개월에서 51개월로 연장을 요청했습니다. 시공사는 공사비 인상 이유로 물가 인상과 혁신설게 반영을 언급한 상황입니다. 

 

홍제3구역 조합에서는 "공사비 인상 근거가 있다면 받아들일테지만 명확하지 않아 문제'라며 '이주기간도 미뤄진 상황에서 조합이 공사비 인상액을 그대로 받아들여나 하나'면서 우선 이주 전까지는 충분히 협상을 하겠지만 책임준공을 하지 않을 경우 시공계약 해지까지 고려할 방침이라고 설명했습니다. 홍제3구역은 원래 지난 3월 이주가 예정되었지만 이 역시 내년 6월로 미뤄졌습니다. 

 

홍제3구역은 지하6층에서 지상25층에 이르는 공동주택 11개동 634가구가 설립될 예정입니다. 2011년 10월 조합설립인가 이후 2019년 사업시행인가를 받고 2020년 시공사를 선정한 바 있습니다. 

 

조합이 공사비 협상을 진행하기 위해서는 시공사가 제안한 공사비가 적절한지 검증하는 절차가 선행되어야 합니다. 한국부동산원의 경우 재개발 재건축 과정에서 공사비를 일정 비율 이상 증액시 적정성을 검증해주고 있습니다. 토지 등 소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청하거나, 사업시행계획 인가 후 시공사 선정을 한 뒤 공사비 증액 비율이 5%이상 오른 경우 사업시행자가 의무적으로 검증을 요청해야 합니다. 

 

다만 현실은 부동산원 검증은 강제성이 없는 권고에 불과하고, 검증 항목도 부실하다는 지적이 나오고 있습니다. 이에 정비사업 조합에서 자체적으로 CM(건설사업관리)용역을 고용해 공사비를 들여다보는 사례가 늘어나는 중입니다. 별도 비용이 들지만 시공사 측에서 내놓는 공사비를 그대로 받아들이기 어렵기 때문입니다.