3기신도시 계양신도시 A4 A7 본청약 분양가 공개

3기신도시 본청약 분양가 윤곽이 드러나고 있습니다. 예상은 했지만 생각보다 더 충격입니다. 일단 아직 분양공고도 안떴는데 어떻게 예측을 했냐면 보통 아파트 분양전에 신도시 같은 경우는 아파트 지을 땅을 LH에서 먼저 분양을 합니다. 그러면 건설사가 그 땅을 받아서 마진과 건축비를 더한다음에 일반분양을 합니다. 이번에 3기신도시 첫타자로 계양신도시 토지공급 공고가 떴습니다. 3기신도시중에서 가장 속도가 빠른곳이라 유심히 볼 필요가 있습니다. 당연히 토지 공급가도 공개되었는데 상당히 높습니다. 본청약 분양가가 살벌할 것으로 보입니다. 

 

 

3기신도시 계양신도시 A4 A7 토지 공급 공고

LH청약센터에 가보면 아파트도 분양하지만 이렇게 토지도 분양합니다. 이정도 사이즈는 개인이 아니라 법인이 받아가는 거고요. 

 

LH도 땅을 팔아먹어야 하니깐 매우 친절하고 칼라풀하게 위치도도 첨부해주고요, 계양신도시의 대략적인 입지 알 수 있죠? 부천대장지구와 딱 붙어 있어서 향후 SK그룹사가 넘어오면 직주근접도 가능하고 서울의 주요거점인 김포공항 접근성도 상당히 좋은 입지입니다. 마곡지구 출퇴근도 가능하고요. 

 

아무리 땅팔아 먹어야 된다고 해도 이렇게 친절할까 싶을 정도로 LH가 토지이용계획도에 층수제한, 용적률까지 모두 자세하게 알려줍니다. 토지분양 안받더라도 읽어볼만한 가치가 충분합니다. 

 

우리가 3기신도시 분양가 예측하려면 유심히 봐야 하는건 뭘까요? 

 

네 그렇습니다. 땅값. 평당 얼마냐 이거죠 

 

평당 1400에 토지를 분양하네요. 여기에 건설사 마진과 건축비를 더하면 대중이 받아가는 분양가가 됩니다. 건설사 마진과 건축비는 지역별로 큰 차이는 없을테고 중요한건 땅값이겠죠? 땅을 싸게 사오면 아파트를 싸게 분양할 수 있는거고 땅을 비싸게 사오면 싸게 분양하는건 힘듭니다. 

 

자 이제 인근에 공공택지 땅 받아서 분양한 민간아파트가 있다면 그거하고 비교하면 계양신도시 본청약 분양가가 나옵니다. 약간의 오차는 있겠지만 추정하는데는 전혀 무리가 없습니다. 

 

인근신도시 뭐가 있죠? 

 

바로 위에 있네요. 검단신도시!! 최근에 분양한 금강3차 분양가를 보면

84제곱 중층이상 4.8억에 분양했네요. 대지비 1.6억에 건축비 3.2억

토지비는 얼마? 평당 750정도에 받았네요. 이제 대충 사이즈가 나옵니다. 정리해보면 아래와 같습니다. 

 

구분	토지분양가	대지비(일반분양기준)	건축비	분양가
검단 금강3차	평당 750	1.6억	3.2억	4.8억
계양 A7	평당 1400	3.2억(추정)	3.8억(추정, 2027년 일반분양시 물가상승분 반영)	7억(예상)

 

 

결론은 3기신도시 계양신도시 국평 예상 분양가는 최소 7억입니다. 토지매입비를 보면 7억 밑으로는 분양을 할 수가 없는 구조로 보입니다. 비싸다고요? 글쎄요. LH가 보상을 어떻게 했는지 모르겠는데 토지 공급가가 너무 높네요. 알아서들 하겠죠.