대치동 미도아파트 재건축 신속통합기획

강남권 최초로 35층 규제를 깬 단지가 나타났습니다. 바로 대치동 미도아파트(한보미도맨션1,2차)인데요. 서울시의 정비사업 패스트트랙인 '신속통합기획'으로 재건축 사업을 진행 중입니다. 현재 2,436가구 규모인 미도아파트가 재건축을 마치고 나면 최고 50층 높이의 3,800가구 규모 대단지로 거듭날 전망입니다. 

 

대치동 미도아파트 신속통합기획

대치 미도 신통기획 조감도

신통기획은 민간이 주도하는 재개발재건축 사업 초기 단계부터 서울시가 함께 계획안을 짜 빠른 사업 추진을 지원하는 제도입니다. 통상 5년 이상인 정비구역 지정 기간을 2년으로 줄이는 게 주요골자입니다. 이후 사업시행인가 단계에서는 통상 1년 6개월 걸리던 건축,교통,환경 통합심의 기간이 9개월까지 앞당겨질 것으로 보입니다. 여러 편의를 제공하는 대신 서울시는 기부채납, 임대주택 등으로 공공성을 확보합니다. 오세훈 시장이 임기내에 결과물을 남기기 위한 '스피드 주택 공급' 정책의 핵심으로 꼽힙니다. 

 

1983년 준공된 미도아파트는 소위 대치동 주요 재건축 단지도 꼽히는 '우선미' 중에서 '미'를 담당합니다. 그만큼 동네 대장 단지였지만 건물이 낡아가면서 여름철에 침수 피해가 심각했습니다. 2017년에 정비구역 지정을 요청하는 신청서를 냈지만 반려되면서 재건축 추진이 지지부진 해졌습니다. 

 

그러다 지난해 11월 1000가구 이상 대단지 가운데서는 처음으로 신속통합기획 재건축을 신청해 사업이 확정되었습니다. 미도 1,2차 재건축 추진준비위원회가 신속통합기획 신청을 위해 주민을 대상으로 참여조사를 진행한 결과 찬성률이 90%대였을 정도로 주민 호응도가 높았습니다. 서울시는 서울시대로 신속통합기획 설명회 단계부터 시범아파트와 함께 미도아파트를 초대해 참여를 독려했습니다. 이때 서울시는 미도아파트에 35층이상 층수 상향과 역세권 고밀복합개발을 제안한 바가 있습니다. 

 

이로써 35층 규제 폐지 방침이 신속통합기획안에 반영됨에 따라 미도아파트는 최고 50층, 3800가구 규모로 재건축될 예정입니다. 강남권에서는 '신속통합기획 1호' 사업지면서 그간 서울 내 고층 재건축을 가로막았던 '35층 룰'이 폐지되는 첫 재건축 단지가 되는 셈입니다. 

 

신속통합기획계획안에 따르면 미도아파트는 초고층과 중저층이 섞여 있는 다양한 유형의 건물을 도입해 조망권을 확보합니다. 최고 50층으로 짓되 19만5080제곱미터 부지 중심부에 타워형의 50층 주동을 배치하고 다양한 주동유형을 도입해 조화로운 스카이라인을 만들 예정입니다. 현재 미도아파트는 최고 14층입니다. 앞서 신속통합기획안이 확정된 여의도 시범아파트의 경우 준주거지역을 적용해 65층 재건축을 계획했는데, 일반주거지역(3종)에서 50층 재건축 계획을 세운 건 대치 미도가 처음입니다. 

 

또 단지내 통경축 확보를 위해 열린 공간을 조성합니다. 그 뿐만 아니라 지하철 3호선 학여울역에는 단지 방향으로 출입구를 신설합니다. 역 출입구에서 보행자 동선을 따라 남부순환로 방향으로 가로변 상가도 배치합니다. 양재천 주변에는 공공 기여를 활용해 대치~개포 생활권을 연결하는 보행교도 신설할 계획입니다. 주변 환경(학원가, 수목지, 지하철 등)을 고려한 시설 배치도 할 예정입니다. 

 

대치동 미도아파트 재건축 사업성

물론 모든게 순조로운건 아닙니다. 막상 신속통합기획안이 발표된 직후 주민 반응은 시큰둥했습니다. 신속통합기획안에서 서울시는 빠른 사업진행의 대가로 반드시 공공 임대주택 등의 기부채납을 요구합니다. 서울시는 지난 11월 미도아파트에 대해 신속통합기획 재건축정비 계획안 주민 설명회를 열고 임대주택 물량을 약 630가구로 밝힌 바 있습니다. 이 때문에 주민들 사이에서는 임대 물량이 너무 많다는 반대 여론이 조성되었습니다. 일각에서는 신통기획으로 임대 물량을 넣느니 차라리 '35층 룰'을 적용한 민간 재건축을 추진하자는 얘기까지 나왔습니다. 

 

이에 서울시는 일단 임대물량은 예시일 뿐 실제로는 이보다 줄어들 수 있다고 하며 주민들을 달래고 잇습니다. 임대주택 수는 기부채납 시설의 수요에 따라 달라질 수 있는데 아직 기부채납 시설 수요가 미정이라고 말하면서 말입니다. 

 

현재 미도아파트는 600여가구에 달하는 임대주택을 줄이는 대신 공공청사나 체육시설, 도서관 등 공공기반시설을 기부채납하는 방안을 놓고 서울시와 논의 중입니다. 서울시도 적극적으로 검토에 나선 상태로 조속히 수요 조사를 마무리 할 계획입니다. 

 

신속통합기획이 적용되는 첫 강남 아파트인 만큼 민간 아파트 대비 사업성 추정이 쉽지는 않습니다. 계획이 변경될 수도 있기 때문이죠. 다만 일반 재건축으로 진행해도 미도아파트의 사업성은 꽤나 좋은 편입니다. 

 

미도아파트는 최고 14층, 용적률 179%에 달하는 아파트이지만 가구당 평균 대지지분은 24평이 넘습니다. 이정도면 사업성이 좋다는 5층 주공 아파트들에 비해서도 별로 밀리는 편이 아닙니다. 왜냐하면 미도아파트가 중대형 평형(34~66평)으로만 구성된 단지이기 때문입니다. 가장 장 평형이 34평이고 전체 가구의 절반 이상이 40평대 평형입니다. 

 

이렇기 때문에 현재 미도아파트 46평 소유주가 재건축 후 비슷한 사이즈인 43평을 분양 받는다면 재건축 후에도 7억5천만원 가량 환급이 가능한 것으로 계산됩니다. 물론 재초환은 계산하지 않은 금액입니다. 사업성 정말 좋습니다.