최근 상계주공 아파트는 매매가가 조정 받고 있지만 재건축 속도가 빠른 단지는 매수문의가 꾸준합니다. 이미 상계주공8단지가 '포레나노원'으로 재건축에 성공하면서 좋은 사례가 생겼고 이에 따라 각 단지들이 점차 속도를 내고 있습니다. 상계주공 재건축에 대해 자세히 알아보겠습니다.
상계주공 재건축 현황
서울 노원구 상계주공아파트는 1980년대 강남구 개포지구, 강동구 고덕지구, 양천구 목동지구에 이어 들어선 대규모 아파트 단지입니다. 1985년 정부의 신시가지 주택사업을 통해 1989년까지 순차적으로 1~16단지 4만여가구가 준공되었습니다. 지하철 4,7호선 환승역인 노원역, 7호선 마들역을 중심으로 1단지부터 16단지까지 남북으로 길게 들어서 있습니다. 단지마다 줄줄이 재건축 연한 30년을 넘기면서 사업이 속도를 내는 중입니다.
마들역 인근에는 한화건설이 시공해 2020년 말 '포레나노원'으로 탈바꿈한 상계주공8단지가 있습니다. 포레나노원은 지하 2층~지상 30층, 1062가구 대단지입니다. 전용 84제곱 분양가가 6억원대였지만 최근 호가는 12억5천~12억9천 수준으로 분양가보다 2배정도 상승했습니다. 상계주공 재건축의 롤모델은 '포레나노원'입니다.
상계주공아파트 중 재건축 속도가 가장 빠른 단지는 5단지입니다. 서울시가 2021년 1월 재건축 정비계획안을 가결한 뒤 올 초 GS건설을 시공사로 선정했습니다. 재건축을 통해 지하 3층~지상 35층, 5개동, 996가구(임대152가구) 대단지로 거듭날 전망입니다.
상계주공5단지는 단지는 신탁형 재건축 방식으로 진행됩니다. 조합이 아닌 신탁사가 시행을 맡아 분양까지 진행합니다. 추진위원회 구성, 조합설립 절차를 건너뛰기 때문에 시간이 절약된다는 장점이 있습니다.
다른 단지들도 하나둘씩 안전진단을 통과하며 재건축에 한발 다가섰습니다. 지난 1월에는 상계주공1단지(2064가구), 2단지(2029가구), 6단지(2646가구)가 재건축 안전진단을 통과했습니다. 공무원 임대 아파트인 15단지를 제외한 다른 단지도 안전진단을 준비 중입니다. 정리해보면 상계주공은 5단지를 제외한 대부분 단지가 재건축 초기 단계입니다.
문제는 대부분 단지들이 용적률이 180~200%에 달하는 11~15층짜리 중층 아파트인 데다 주력 평형이 죄다 소형이라는 점은 분명 걸림돌입니다. 더군다나 최근 부동산 경기 침체로 인해 일반분양물량을 비싸기 팔기도 어려운 시점입니다. 이 때문에 조합원 추가 분담금이 커질 가능성이 높습니다. 벌써부터 20평 소유자 기준으로 분담금이 적어도 2억에서 3억은 나올것이라는 얘기가 돌고 있습니다.
상계주공 단지별 입지 사업성
상계주공에 투자하려면 단지마다 용적률이 비슷한 만큼 입지를 철저하게 따져볼 필요가 있습니다. 어차피 사업성은 비슷하니 말입니다.
일단 지하철 역세권이 투자 가치가 높습니다. 노원역 인근에는 롯데백화점, 인제대 상계백병원 등 다양한 편의 시설이 밀집해 유동인구가 많습니다. 교통호재도 적지 않습니다. 노원구 상계역과 성동구 왕십리역을 잇는 '동북선 경전철'이 2026년 개통 예정입니다. GTX-C 노선이 정차하는 창동역과 한 정거장 거리인 점도 대단히 매력 포인트 입니다. 상계주공 재건축이 완료되면 노원역 인근 단지가 대장이 될것임은 분명해 보입니다.
노원역과 가까운 단지로는 상계주공 3,5,6,7단지가 꼽힙니다. 3,5,6단지는 노원쪽 남측에, 7단지는 노원역 북측에 위치해 있습니다. 이들 4개 단지 중에서 5단지가 가장 투자가치가 높다는 평가를 받고 있습니다. 유일한 저층주공 단지인데다 시공사까지 선정할 정도로 속도가 빠릅니다. 용적률도 93%에 불과해 사업성도 좋습니다.
노원역 북측에 위치한 상계주공7단지도 주목해 볼만 합니다. 현재가치 보다 미래가치에 주목하면 더 그렇습니다. 7단지 맞은편에 위치한 도봉운전면허시험장이 이전하고 그 부지가 개발되면 상당히 수혜가 예상됩니다. 시간이 문제지 이전은 확정이나 다름 없기 때문입니다.
상계주공3단지는 2213가구 규모로 상계고가 단지에 붙어 있는 데다가 노원구청이 가까운 점이 매력 요인입니다. 지난해 말부터 정밀안전진단을 진행 중입니다.
지하철 7호선 마들역과 가까운 9~16단지는 노원역 인근 단지에 비해 가격대가 저렴한 편입니다. 14단지의 경우 용적률(147%)이 상대적으로 낮고 대지지분이 13.7평으로 상계주공아파트 중 가장 높은 점이 포인트 입니다. 재건축 아파트는 대지지분이 클수록 일반분양 물량이 늘고 조합원 추가 분담금이 줄어 사업이 높아지기 때문입니다.
노후계획도시 특별법 수혜
상계주공아파트도 정부의 노후계획도시 특별법 대상입니다. 이 특별법은 1기 신도시에 국한하지 않고 택지 조성 사업을 완료한 후 20년 이상 지난 100만제곱미터 이상 택지에 적용됩니다. 특별법을 적용받게 되면 재건축 안전진단 규제가 완화되는 데다 2종 일반주거지역을 3종 일반이나 준주거로 종상향이 가능해 집니다.
상계주공 아파트에 대한 사업성 우려는 여전히 있지만 정부의 인센티브가 주어지고 서울시의 강력한 인허가 드라이브가 걸리면 생각보다 속도는 빨라질것으로 예상합니다. 서울시는 여전히 동북권에 시원시원한 인허가를 내주고 있기 때문입니다.
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