이촌동 한강맨션 재건축

서울에는 남쪽으로는 한강, 북쪽으로는 남산 자락과 국립중앙박물관, 용산가족공원에 둘러싸인 동네가 있습니다. 바로 동부이촌동인데요, 전형적인 배산임수 지형으로 명당중에 명당입니다. 더군다나 동부이촌동은 한강 조망권을 갖춘 데다 주거 환경이 좋아 1970년대부터 전통적인 부촌으로 인기를 끌어 왔습니다. 그 중에서도 재건축 연한을 넘기고 사업성이 우수한 '한강맨션'에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

 

최근 한강맨션 재건축 조합은 구청에 68층 초고층을 골자로 하는 '정비계획변경안'을 접수했습니다. 변경 설계가 통과되면 첼리투스를 뛰어넘는 '한강변 최고층 아파트'로 거듭나게 됩니다. 또한 일반분양 물량이 늘어나 사업성도 한층 개선될 것으로 보입니다. 

 

한강맨션 재건축 현황

1971년에 지어져 올해 51년 된 한강맨션은 공급면적 88~180㎡ 중대형평수 660가구로 조성되어 있습니다. 입주 당시 국내 최초로 중앙난방시설을 갖춰 화제를 모을정도로 고급 아파트 였습니다. 

 

한강맨션 재건축 사업은 꽤 순항하고 있는 중입니다. 2017년 조합이 설립되었고 2년 뒤인 2019년에는 재건축 계획이 서울시 건축위원회 심의를 통과했습니다. 2021년 환경영향평가 심의를 통과해 지난해 1월에는 GS건설을 시공자로 선정했습니다. 계획대로라면 한강맨션은 2024년 1월 착공해 3년 뒤 지상 35층 15개동, 총 1441가구로 탈바꿈합니다. 지난해 11월 말에는 조합이 설립된 지 5년 만에 관리처분계획인가도 받아냈습니다. 

 

사실 재건축추진위가 처음 설립된 건 20년 전인 2003년이었습니다. 아파트가 노후화되면서 재건축이 절실했지만 상가가 포함된 3개동에서 동의율이 낮아 사업추진이 쉽지 않았습니다. 완강히 재건축을 반대하던 상가주들이 2017년에 들어서 서서히 마음을 바꾸기 시작했고 지지부진하던 사업이 급물살을 탔습니다. 이후 조합설립인가부터 관리처분계획 인가까지 나름 빠른 시간 내에 이뤄지면서 지금에 이르렀습니다. 

 

통상 철거는 관처일로부터 1년 이내에 이뤄지는게 보통입니다. 이에 따라 올해 하반기에는 한강맨션 주민 이주와 기존 건축물 철거 절차가 시작될 것으로 보입니다. 

 

한강맨션 재건축 입지 사업성

한강맨션 재건축이 비교적 순조롭게 순항하고 있는 것은 결국 높은 사업성 때문입니다. 한강맨션은 기본적으로 소유주가 현재 살고있는 평수와 동일 평형을 분양받으면 추가분담금이 없을 정도로 사업성이 좋습니다. 

 

한강맨션은 강남권 저층 주공 아파트 못지 않게 대지지분이 많습니다. 5층 아파트로 지어진 한강맨션은 단지 용적률이 101%로 매우 낮아 비슷한 시기 중층으로 지어진 주변 아파트에 비해 상대적으로 대지지분이 많습니다. 가구당 평균 대지지분이 38.2평에 달할 정도로 사업성이 탁월합니다. 

 

한강맨션의 입지 또한 굉장히 훌륭합니다. 한강맨션 과거부터 부촌으로 불리던 동부이촌동 정중앙에 자리잡고 있습니다. 4호선, 경의중앙선 이촌역에서 걸어서 3분 거리인 초역세권이고 한강을 거실에서 바라보는 조망까지 나옵니다. 강변북로 진입도 쉬워 시내 어느 곳으로도 이동하기 편리합니다. 

 

각종 호재도 넘쳐나고 있습니다. 대통령실 이전, 용산공원 개발, 용산까지 신분당선 연장, GTX A, B노선 등 재건축 사업성을 끌어올릴 요소들이 줄줄이 대기하고 있습니다. 용산아이파크몰 등 인근 인프라가 훌륭한 것은 말할 필요도 없을 정도입니다. 여기에 더해 인근 왕궁, 삼익 등 재건축 단지와 리모델링 추진단지 까지 모두 마무리되면 정주여건 또한 한층 개선될 전망입니다. 

 

재건축초과이익 부담 우려 

한강맨션이 한국부동산원으로부터 통보받은 재초환 부담금은 가구당 평균 7억7천만원에 달합니다. 국내 재건축 단지 중 역대 최고 금액입니다. 재건축 조합 추진위원회 설립을 기점으로 부담금 산정이 이뤄지는 만큼, 그간 오른 부동산 가격이 부담금에 모두 반영되었기 때문입니다. 

 

하지만, 너무 걱정할 필요가 없는게 재초환 부담금은 실제 낸 사업장이 없을 뿐더러 국토교통부가 재초환 부담금 완화안을 발표하면서 1주택 장기보유자의 경우 7억7천만원에 달했던 재초환 부담금이 3억원대로 절반 이상 줄어들 전망입니다. 정부는 재건축에 따른 초과이익 부담금 산정 개시 시점을 '추진위원회 구성 승인일'에서 '조합설립인가일' 로 현행보다 뒤로 밀고, 1주택 장기 보유자 감면 제도도 신설하기로 했습니다.