온수동 재개발 재건축 근황 대흥 성원 동진

구로구 온수동 정비사업이 다시 속도를 올리고 있습니다. 온수역 4번 출구 일대 노후 연립 삼총사 대흥,성원,동진이 통합재건축 추진에 박차를 가하고 있습니다. 현재 사업시행변경인가를 추진중이고 통과되면 대흥,성원,동진 삼총사는 1148가구 대단지 신축 아파트로 거듭나게 됩니다. 최근 온수동에 일어나고 있는 변화를 정리해보도록 하겠습니다. 

 

온수동 노후 연립 통합 재건축 사업 

서울 구로구 온수동은 전통적으로 공장이 많고 재건축 연한을 훌쩍 넘긴 단지가 밀집해서 구로구내에서도 대표적인 노후주택 주거지로 꼽힙니다. 실제로 가서 보면 그런 느낌이 더합니다. 노후도가 심해서 쾌적도가 많이 떨어지죠. 

 

하지만 온수동 자체만 놓고 보면 지하철 1,7호선 더블 역세권인 온수역을 이용하기 편리한데다가 강남 등 도심 접근성이 좋은 편입니다. 입지 자체는 나쁘지 않다는 거죠. 그리고 부천과 경계를 맞닿아 있어 저렴한 가격에 서울 입성을 노리는 실수요자들에게 많은 관심을 받고 있습니다. 한마디로 말해 위치는 나쁘지 않은데 주거 환경이 약점이라는 거죠. 

 

그렇기 때문에 그동안 대흥빌라, 성원빌라, 동진빌라 이렇게 노후 연립 삼총사가 통합재건축을 추진해 왔습니다. 오랜 기간 공업 지역 이미지에 가려 빛을 보지 못했던 온수동이 정비사업을 통해 쾌적한 주거지로 탈바꿈 하려는 것입니다. 

 

1985~1988년 사이에 준공한 대흥, 성원, 동진 빌라는 세 단지를 합쳐 현재 741가구 입니다. 대지면적(5만5926㎡)이 넓은 데 비해 세 단지 모두 3층짜리 연립주택이라 용적률(79~88%)도 낮고 사업성이 괜찮습니다. 수도권은 일반분양 물량이 많이 나와도 모두 완판이 가능한 구조기 때문에 사업성이 정말 중요합니다. 세 단지는 평형 구성은 약간 다르지만 비슷한 시기에 지어진 데다 단지 규모, 용적률, 대지면적, 단위면적당 대지지분 등 유사한 점이 많이 통합재건축을 추진하기에 편리한 조건을 갖추고 있습니다. 

 

온수동 재건축 진행 상황

대흥, 성원, 동진빌라는 2008년 정비구역으로 지정된 이후 같은 해 재건축추진위원회 승인을 받았습니다. 추진위 승인 직후 글로벌 금융위기를 겪은 탓에 재건축 사업이 중단되는 듯했지만 이 후 부동산 경기가 풀리면서 2016년 조합설립인가를 받아내는 데 성공했습니다. 당시 주택 소유주 94.38%가 재건축 조합 설립에 동의했을 정도로 재건축 열망이 높았습니다. 이후 통합재건축 단지는 2018년 사업시행인가를 받았습니다. 이듬해인 2019년에는 HDC현대사업개발을 시공사로 선정했습니다. 

 

지난해 말에는 재건축 규모를 1148가구로 확정했습니다. 지난해 12월 서울시는 제13차 도시계획위원회를 개최하고 '온수역 일대 지구단위계획 변경과 대흥,성원,동진 빌라 재건축 정비계획 및 정비구역 변경 지정(안)'을 수정 가결 했습니다. 그 결과 기존 998가구에서 1148가구(공공주택 81가구 포함)로 늘리는 내용의 정비계획 변경을 추진했습니다. 

 

하지만 정비계획안이 통과했는데도 대흥,성원,동진 빌라 통합재건축 조합은 최근 다시 설계를 변경해 가구 수를 1167가구로 늘리는 안을 추진 중입니다. 무난히 통과될 것으로 보입니다. 

 

 

온수동 재건축 사업성 개발호재 

온수동 성원, 동진, 대흥 빌라는 사업성이 상당히 뛰어납니다. 기본적으로 기존 평형과 같은 아파트를 배정받으면 추가 분담금이 없는 구조가 가능합니다. 예를 들어 성원빌라의 23평형은 대지지분이 22평이라 25평이나 32평 으로 선택하면 추가분담금 없이 배정 받을 수 있습니다. 

 

입지적으로 온수동은 온수역을 바로 옆에 끼고 있고 강남과 가산디지털단지역으로 출퇴근하기에 상당히 편리합니다. 여의도와 구로디지털단지 접근성도 좋아 직주근접을 중요시 하는 수요자들에게 인기가 많습니다. 

 

신구로선과 GTX-B노선도 향후 기대해볼만한 교통호재 입니다. 시흥 대야에서 서울 목동까지 연결하는 신구로선은 국토부가 2021년 6월 제4차 국가철도망 구축계획에 반영할 정도로 사업이 탄력을 받고 있습니다. GTX-B 노선은 7호선 부천종합운동장역이나 1호선 신도림역에서 환승하면 쉽게 이용이 가능할 전망입니다. 시간이야 좀 걸리겠지만 용산과 서울역 등을 연결하는 노선이기 때문에 향후 일자리 접근성이 탁월하게 개선될 것으로 기대됩니다. 

 

온수동 일대 개발 호재도 풍부합니다. 온수동은 서울시가 특별계획가능구역으로 지정해서 온수역을 중심으로 역세권 개발 사업이 진행됩니다. 

 

오류동 화창기공 부지와 동부제강 일대를 활용해 노후 산업시설 부지로 탈바꿈합니다. 특히 요충지 역할을 맡은 서울 럭비장 부지에는 대규모 공동주택 복합 단지가 들어섭니다. 총 5천가구가 넘는 대규모 주거 단지와 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 조성될 계획입니다. 최근 서해건설이 인수를 마무리하면서 사업은 한층 속도가 붙을 것으로 기대됩니다. 

 

유일한 단점이 있다면 온수변전소 지하화 문제입니다. 동진빌라 북쪽에 변전소가 있고 단지 내 철탑 위로 고압선이 지나갑니다. 조합이 그동안 신경써온 문제입니다. 

 

조합은 한전에 지상철탑 지하화를 요구했지만 받아들여지지 않자 결국 조합이 지하화 공사비용을 부담하고 지하화를 통해 확보한 부지에 아파트를 추가로 공급하기로 결정했습니다.