2023 최우선변제금액 소액임차인 주택임대차보호법 서울

"전세는 위험하니 월세로 가자"

 

단순하게 생각하면 맞는 소리처럼 들리지만 세상이 그렇게 만만하지가 않습니다. 월세로 가더라도 꼭 체크해야 하는게 있습니다. 바로 최우선변제금액. 월세여도 보증금은 필요합니다. 임대인 입장에서도 세입자를 못믿기 때문에 월세여도 보증금을 받으려고 합니다. 

 

그렇기 때문에 월세 보증금을 얼마나 걸어야 하는지 반드시 체크해야 합니다. 자주 바뀌는 최우선변제금액을 확인하고 그 금액보다 낮게 보증금을 걸면 걱정할게 없습니다. 집이 심지어 경매에 넘어가도 최우선변제금액 이하는 무조건 지킬수 있기 때문입니다. 

 

2023년 기준 지역별 최우선변제금액

간단하게 설명자하자면, 최우선변제권이란 근저당같은 선순위 권리보다 확정일자가 뒤에 있어 보증금을 돌려받지 못하는 경우라도 일정한 조건을 갖추었다면 보증금의 일부를 다른 선순위 권리보다 먼저 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 실무에서는 보통 근저당 보다 후순위로 전입신고하고 확정일자를 받았더라도 우선적으로 보증금을 돌려주는 제도를 말합니다. 임차인을 보호하는 권리입니다. 

 

물론 모든 소액임차인이 대상이 되는것은 아닙니다. 반드시 보증금 액수가 정해진 범위 안에 있어야 합니다. 또한 보증금이 범위 안에 들어오더라도 모든 금액을 받을 수 있는게 아니라 최우선변제액까지만 돌려받습니다. 

 

예를 들어 설명하자면, 안산에서 보증금 5000만원에 월세 50만원을 내고 살고 있던 김씨는 만약 그 주택이 경매에 넘어가면 2800만원은 우선적으로 배당받아가고 나머지 보증금 2200만원에 대해서는 후순위로 배당을 받아가게 됩니다. 그러니깐 김씨 같은 경우는 보증금 걱정을 안하려면 2800만원 이하로 보증금을 맞추는게 좋습니다. 

 

그런데 말입니다. 2023년 기준은 생각보다 중요하지가 않습니다. 왜냐하면 이 기준은 선순위 권리가 설정된 날짜에 따르기 때문입니다. 

 

쉽게 설명하자면, 선순위 권리. 그러니깐 보통 은행 근저당이 언제 설정되었는지가 가장 중요합니다. 2023년에 설정된 근저당이라면 2023년의 기준을 따르지만 그 이전에 설정된 근저당이라면 과거의 기준을 따르게 됩니다. 그래서 반드시 과거 기준도 알고 있어야 합니다. 

 

2023년 이전 최우선변제액

다시 말하지만 내가 보증금의 얼마를 돌려받을 수 있는지는 내가 보증금을 내고 입주한 날짜가 아닙니다. 그 기준은 선순위가 되는 근저당이 언제 설정되었는지가 중요합니다. 

 

기억하시기 바랍니다. 

 

내가 입주한 날짜가 중요한게 아니라, 나보다 선순위 그러니깐 집주인이 언제 근저당을 설정했는지가 중요합니다. 그러니깐 등기부등본 꼭 확인하시고 잘 모르겠으면 물어보세요. 공인중개사한테. 선순위 근저당 설정 날짜가 언제냐고. 그러면 중개사도 긴장하고 집주인도 긴장할테니까요.