강북 최대어 성산시영 재건축 정비구역 지정

흔히 서울의 '정비사업'을 얘기할 때 강남은 주로 재건축, 강북은 재개발로 정의하는 경우가 많습니다. 실제 사업 구성이 그렇기 때문인데요. 하지만 강북에도 유망한 재건축 단지가 몇 군데 있습니다. 실제 인허가는 강북이 더 시원시원하게 나기도 하고요. 강북 재건축 중에 대표적인 단지가 바로 마포구 성산동에 위치한 '성산시영' 아파트 입니다. 대우, 선경, 유원 등 세 개의 브랜드 아파트가 한 곳에 모여 있는 총 3,710세대 대단지 아파트입니다. 노원구 월계동 미미삼에 이어 강북 최대어로 뽑히는 성산시영 재건축에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

 

성산시영 재건축 정비구역 지정 임박 최근 분위기

성산시영 아파트가 정비구역 지정을 코앞에 두고 있습니다. 지난해 말에 지정안에 대한 주민공람을 진행했고, 지난 17일에 마포구 의회 의견청취까지 마쳤으니 이제 서울시 도계위 문턱만 넘으면 됩니다. 이에 따라 성산시영 재건축 추진위는 올해 정비구역 지정과 정비계획 수립까지 마치고 하반기에 조합을 설립한다는 계획입니다. 재건축이 완료되면 성산시영 아파트는 최고 35층, 4800가구 넘는 대단지 아파트로 탈바꿈합니다. 

 

지난해 12월에 마포구가 진행한 설명회는 제법 뒷말이 많이 나왔습니다. 정비계획안의 상세 내용에 대해 의문을 표하는 목소리들이 많았습니다. 

 

정비계획안은 최고 35층, 30개동 4,823세대를 계획하고 있습니다. 기존의 3,710세대에 비해 약 1.3배로 세대수가 늘어납니다. 다만 임대물량이 516세대(10.6%)정도 차지하고 있기 때문에 실제 늘어나는 일반 분양물량은 600가구 정도 밖에 안됩니다. 사업성이 아주 좋다라고 하기에는 무리가 있습니다. 

 

사실 당초에 성산시영 주민들의 희망은 대형 위주 구성이었다고 합니다. 처음에는 50평형을 포함하는 계획안을 제출했었는데 그렇게 하면 분양물량이 너무 안나오니깐 서울시에서 일반분양 물량을 늘리라는 주문을 했다고 합니다. 

 

주민들의 마음은 알겠지만 서울시의 입장도 충분히 이해가 갑니다. 용적률 혜택은 모두 챙기면서 임대물량과 일반분양 물량을 축소하면 명분이 없습니다. 성산시영에만 특혜를 줄 수는 없는거겠죠. 서로 챙길건 챙기고 줄건 주면서 사업이 진행될 것으로 보입니다. 

 

 

성산시영 재건축 사업성 

정비구역 지정이 된다고 해도 사업성에 대한 분석은 반드시 필요합니다. 왜냐하면 분담금 때문입니다. 사업이 빠르게 가더라도 결국에는 계산서를 받아보게 됩니다. 그때 손해보는 사업이 되어서는 안되기 때문입니다. 

 

추정분담금을 유추해 보면 성산시영 소유자들은 현재 보유하고 있는 면적으로 재건축을 진행한다면 동일평형은 무상으로 새 집을 받게 됩니다. 25평 소유주라면 25평 신축을 받게 되는겠죠. 물론 더 큰 집을 받기를 원한다면 상당한 액수의 분담금을 감수해야만 합니다. 

 

작년 말에 추산한 결과에 따르면 전용 59m2 조합원 분양가가 12억 3,900만원으로 추정되고, 전용 84m2는 15억2,400만원, 전용 118m2는 19억 6,100만원입니다. 여기에 본인의 권리가액(추정치)를 빼면 분담금(추정)이 나오는 겁니다. 물론 향후 사업이 진행되면서 변경될 여지는 충분합니다. 

 

현재 성산시영 전용 59m2의 로열층 기준 공시가격은 지난해 기준으로 8억6,700만원이고, 종전자산추정액은 보정률 1.46을 곱해서 12억 6,582만원으로 나옵니다. 여기에 추정비례율 100.46%를 곱하면 12억 7,164만원이 되는거죠. 그렇기 때문에 전용 59m2 소유자는 전용 59를 신청하면 현재 조합원 분양가라면 약 3천만원 정도를 환급받게 됩니다. 물론 전용 84를 받게 되면 2억 5천정도를 분담금으로 내야하고 전용118을 받게되면 7억가까이 분담금을 내야 합니다. 가장 대지지분이 큰 전용 59 소유자가 이정도 분담금이 나온다면 사실상 전용118을 받기란 힘들어 보입니다. 

 

문제는 앞으로 분담금이 더 늘어날 여지가 있다는 점입니다. 종전자산의 감정평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 하는데, 그때까지 집값이 빠지거나 자재비 및 공사비 상승으로 인해 조합원 분양가가 더 올라간다면 향후 조합원의 부담은 더 커질 가능성이 높습니다. 

 

성산시영 재건축 입지적 장점

최근 공사비 급등으로 인해 추정분담금에 대한 부담은 있지만 성산시영 자체가 가진 입지적 장점은 여전합니다. 마포구 전체를 높고 보면, 마포구는 남쪽으로는 강변북로, 가운데는 내부순환도로가 마포구를 가로지릅니다. 성산시영은 내부순환도로 바로 위쪽에 위치했습니다. 

 

성산시영의 가장 큰 장점은 마포구 내에서 드문 대규모 단지로 생활 인프라 시설이 이미 갖춰졌다는 점입니다. 지하철만 놓고보면 6호선 월드컵경기장(성산)역과 마포구청역을 품고 있는 초역세권 단지입니다. 동별로 차이는 있지만 마포구청역은 도보 3분, 월드컵경기장역은 도보 5분 거리입니다. 서쪽으로 불광천만 건너면 상암월드컵경기장을 만날 수 있고 조금만 아래로 내려오면 망원동, 합정동으로 이어집니다. 성산유원아파트 입구에서 요즘 핫한 망리단길이나 홍대 상권까지도 도보로 20~30분이면 도착할 수 있습니다. 

 

마포구는 전통적으로 수요가 많아서 하락장에서도 잘 버티는 지역이니 동시에 최근에 문화적인 가치와 인프라를 중시하는 30대 젊은 부부 사이에서 부쩍 인기가 높아진 주거지입니다. 한강변과 인접해 있으며 생활 환경이나 교통이 좋습니다. 학군이 약하다는 단점이 있지만 성산시영은 그나마 마포구내에서 몇 안 되는 학군이 좋은 아파트입니다. 성원초, 신북초와 인접해 있으면서 중학교는 중암중이 가까이에 있습니다. 중암중은 특목고 진학률이 40%에 달하는 마포구 내 최고 중학교입니다.  

 

성산시영이 위치한 성산동 일대는 평화의공원, 난지천공원 등 녹지 공간도 풍부합니다. 상암월드컵경기장부터 시작해 '연트럴파크'라고 불리는 경의선숲길이 효창공원까지 이어집니다. 성산시영은 조합원 분양가와 추정분담금에 대한 우려가 있지만 서울의 거점 중 하나인 DMC 최근접 대단지 아파트로서 향후 전망이 매우 밝습니다. 새롭게 탄생할 성산시영의 모습을 기대해봅니다.