방배동 신동아 재건축

방배동 신동아 아파트가 최근 재건축 사업의 7부 능선이라 불리는 사업시행인가와 시공사 선정을 마무리 했습니다. 이제 관리처분계획인가를 정조준 합니다. 그동안 방배동 일대 재건축 사업은 아파트 보다 단독, 다가구, 다세대, 연립주택 등 저층 주택가를 중심으로 추진되어 왔습니다. 단독주택 재건축은 주택 등을 허물고 새 아파트를 짓는다는 점에서는 재개발과 비슷하지만 아파트 재건축과 비교했을 때 안전진단을 거치지 않아 사업 속도가 빠른편입니다. 저층 주택가였던 방배3구역을 재건축해 2018년에 입주한 '방배아트자이'도 단지 규모가 크지는 않지만 단독주택 재건축 사업이라 비교적 순조롭게 사업이 추진되었습니다. 

 

방배동 아파트 재건축 

방배아트자이가 입주하자 방배동 일대 아파트 단지들 임광1,2차, 신동아, 삼익 등 이들 노후 아파트 단지도 더욱 의욕적으로 재건축 사업을 추진하기 시작했습니다. 

 

이들 가운데서 대장 단지를 꼽아보라면 단연 '신동아' 아파트 입니다. 최고 15층, 6개동에 총 493세대로 구성된 방배 신동아는 대단지는 아니지만 강남권에 위치해 있고 서리풀터널, 강남순환도로를 비롯해  서초 IC 등을 이용할 수 있는 교통요지에 위치해 있습니다. 대중교통을 이용한다면 도보 5분 거리에 지하철 2호선 방배역이 있습니다. 2,4호선 더블환승역인 사당역까지도 마을버스를 타면 금방 도착할 수 있습니다. 이미 재건축 후 입주를 마친 방배아트자이, 방배그랑자이와 비교해도 지하철역이 훨씬 가깝습니다. 

 

방배 신동아 재건축 

방배 신동아는 이뿐만 아니라 인근에 고속버스터미널, 서울성모병원, 예술의전당, 서리풀공원 등 풍부하고 넘치는 인프라로 생활편의성이 높습니다. 서울고, 상문고 등을 포함한 명문학교가 가까이 자리잡고 있는 것도 장점입니다. 

 

방배 신동아 재건축 사업은 3만7902.6㎡ 대지위에 용적률 299.98%, 건폐율 16.39%를 적용해 지하 3층~지상 최고 35층, 7개동, 총 843가구 규모 아파트를 새로 짓습니다. 평형구성은 59제곱 150가구, 84제곱 357가구, 115제곱 170가구, 115초과 대형 166가구로 이루어 집니다. 대형평형 물량이 꽤 있는게 특징입니다. 임대주택은 109가구가 공급될 예정입니다. 

 

방배 신동아는 이미 10년전에 재건축 연한(30년)을 넘긴 상태입니다. 일찍이 재건축을 추진하며 2006년 정비 '예정'구역으로 지정되었으나 이후 별다른 진척을 보이지 않다가 12년 만인 2018년 정식 정비구역으로 지정되었습니다. 

 

정비구역 지정까지는 시간이 오래걸렸지만 그 후부터는 사업속도가 꽤 빠릅니다. 실제로 방배 신동아는 2020년 12월에 높은 동의률로 조합 집행부를 출범시키고 그로부터 불과 1년 7개월 만에 사업시행인가를 받았습니다. 조합원 총 550명 가운데 65세 이상 비율이 40%에 달하느 방배 신동아는 투자 목적의 외지인보다 수십년간 실거주해온 조합원이 많습니다. 그들은 재건축 후에도 방배동에 실거주할 계획입니다. 실거주 수요가 많기 때문에 주거 환경 개선에 대한 조합원들의 관심이 높았고 그로 인해 사업이 빨리 추진되었다고 보는게 맞겠습니다. 

 

올해 초에는 시공사 선정까지 마치고 방배 신동아 재건축 사업은 순항중입니다. 지난 1월 7일 방배 신동아 재건축 조합은 시공사로 포스코건설을 선정하고 하이엔드 브랜드 '오티에르'를 적용하기로 했습니다. 오티에르 브랜드 최초 적용 사업지가 될 전망입니다. 

 

'오티에르방배'에는 강남권 최장 길이인 120M 듀얼 스카이워크가 단지 최상층에 배치됩니다. 외관 설계는 두바이 국제 금융 센터 등 세계 각지의 랜드마크를 설계한 글로벌 설계 그룹 '저디'가 맡습니다. 조경은 크리스 리드 하버드대 조경학과 교수가 이끄는 '스토스그룹'이 합니다. 

 

방배 신동아 재건축 사업성

방배 신동아 재건축 사업성을 한마디로 하면 다음과 같습니다. "강남권 재건축인데 평균 대지 지분도 크다"

방배 신동아는 15층 중층 아파트 인데도 평균 대지 지분이 23평에 달합니다. 아시아 선수촌이나 목동신시가지 5단지에 필적하는 사업성입니다. 

 

이상하게도 방배 신동아는 지상 15층짜리 중층 아파트인데 용적률이 173%나 됩니다. 그런데도 가구당 평균 대지지분은 23평입니다. 5층 주공하고 비교하면 용적률이 높은 편인데 어떻게 이런게 가능할까요?

그 이유는 방배 신동아가 중대형 평형으로만 이뤄진 단지이기 때문입니다. 가장 작은 평형이 40평이 넘고 60평, 70평도 있습니다. 

 

다만 방배 신동아는 실거주자가 많아 이상하리 만치 거래가 적고 시세파악이 어렵습니다. 주로 대형 평형이기 때문에 투자자 진입이 힘든점도 거래량을 적게 만드는 요인입니다. 이럴 때는 차라리 인근에 입주한 신축 아파트로 미래 시세를 예측해 보는게 좋습니다. 

 

방배아트자이 전용 59제곱은 지난 2월 6층과 12층 매물이 각각 15억 5천에 거래되었습니다.  이정도를 현재 시세로 보면 큰 무리가 없을 듯 합니다. 

 

방배동 신동아는 조합원 지위 양도가 가능한 매물이 꽤 있는데도 거래는 적은 편입니다. 신동아를 포함해 방배동 일대 재건축 사업이 종료되면 1만가구에 달하는 고급 주거지로 거듭나게 됩니다. 이런 기대감 때문에 매물을 던지는 조합원이 적고 그로인해 시세 방어가 잘 되고 있습니다.