철산 한신 리모델링 건축심의 재검토

순조롭게 진행되는가 했던 철산 한신 리모델링 사업이 암초를 만났습니다. 광명시가 철산 한신 아파트 리모델링 사업 건축심의 단계에서 '재검토' 결정을 내렸습니다. 철산 한신 리모델링 주택조합의 원래 계획은 작년 7월에 광명시에 건축심의를 신청하고 관련 자료를 제출한 후 건축심의가 끝나는 대로 분담금 등 권리변동 계획을 수립하고, 행위허가를 위한 동의서(75%)를 징구한 후 분담금 확정총회를 실시할 방침이었으나 이번 광명시의 결정으로 인해 사업 지연을 피할 수 없게 되었습니다. 

 

철산 한신 아파트 리모델링 사업

1992년 준공된 철산한신 아파트는 현재 1568가구로 구성되어 있습니다. 수평증축 방식으로 리모델링 사업을 추진하면 1803가구로 늘어나게 됩니다. 증가한 235가구는 일반분양을 통해 수익을 내고 그 돈으로 조합원 분담금을 줄일 계획입니다. 

 

문제는 이번 광명시의 결정입니다. 광명시 건축위원회가 심의를 질질 끄는 동안 자재비와 공사비 등을 포함한 건축비가 급등하였고 사업기간 또한 늘어나게 되었습니다. 이로 인해 추가된 비용은 모두 조합원들이 부담해야 합니다. 가뜩이나 사업성이 좋지 못한 리모델링 사업이라 사실 행위 허가를 위한 동의서 징구 요건 75%를 충족시키는 과정도 쉽지 않은데 말입니다. 

 

사실 건축 심의를 10개월이나 기다리게 해놓고서는 '재검토' 결정을 내리는 것은 지차체가 사업을 하지 말라는 것과 다름 없습니다. 서울시의 경우 '신속통합기획'을 통해 각종 인허가를 빠르게 처리해 주는 것과 비교하면 더욱 그렇습니다. 

 

철산 한신 리모델링 사업 전망

일단 기본적으로 사업성이 아쉽습니다. 중대형 평형 위주로 구성된 것은 장점이나 최고 25층에 달하는 아파트 라는 점이 평균 대지지분에 마이너스 요인입니다.  광명시로부터 종상향을 기대해 볼 여지도 없기 떄문에 더 그렇습니다.

 

아파트 가격은 하락했는데 공사비가 올라간 점도 문제입니다. 최초 예측되었던 추가 분담금은 세대당 1억 후반에서 2억 정도였는데 자재비 및 건축비 폭등으로 인해 2억 중반에서 3억까지도 각오해야 되는 분위기 입니다. 일반분양을 높게라도 하면 모르겠는데 현재 분위기로는 그것 또한 쉽지 않아 보입니다. 일반 분양할 물량도 별로 없기도 하고요. 

 

7월에 다시 건축심의를 한다고 하는데 평소 광명시 스탠스를 보면 총선까지 질질 끌면서 연기할 가능성도 배제할 수 없습니다. 중요한 선거를 앞두고 지자체 입장에서는 굵직한 결정을 내리는 것을 피할 가능성이 높습니다. 당분간은 지역구 의원들한테 힘을 실어주면서 선거공약으로 옮겨갈 가능성이 큽니다. 그게 정치니까요

 

그리고 지자체는 사실 집값 오르는 것을 썩 좋아하지 않습니다. 광명시는 그동안 정비사업을 통해 끊임없이 이주수요가 발생하면서 전세가와 매매가가 가파르게 올랐습니다. 철산한신 같은 대단지가 이주를 하기 시작하면 지금 분당에서 발생하는 문제처럼 인근 아파트 전세가를 끌어 올릴 가능성이 큽니다. 광명시가 가장 싫어하는 일이지요. 그래서 더 인허가에 소극적인 지도 모르겠습니다. 

 

리모델링 내력벽 철거 전망

차라리 이렇게 된거 지금 진행중인 내력벽 철거 용역 결과를 기다려 보는 것도 방법이 될 수 있다고 봅니다. 리모델링 아파트의 최대 단점인 평면 문제를 내력벽 철거가 허용되면 드라마틱하게 개선할 수 있습니다. 아파트의 상품성이 극적으로 좋아지는 것입니다. 

 

기부채납을 더 적극적으로 해서 종상향을 이끌어 내는 것도 방법이라고 봅니다. 철산 한신 아파트 자체가 입지가 워낙 좋기 때문에 종상향을 통해 보다 고밀 개발이 가능해 진다면 훨씬 좋은 사업이 될 가능성이 큽니다. 

 

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