여의도 재건축 지구단위계획구역 확정

드디어 여의도 재건축 가이드라인이 나왔습니다. 여의도 아파트 일대를 지구단위계획구역으로 지정하고 최고 높이 200m에 최대 용적률 800%까지 적용받아 초고밀 개발이 가능하게 됩니다. 서울시는 여의도 한강변에 세계적인 수준의 수변문화지구를 조성해 '건축물이 경관이 되는 세계적인 워터프런트 주거지'로 개발하겠다는 구상입니다. 서울시가 계속 강조하고 있는 '수변감성도시'라는 키워드가 여의도에도 적용됩니다. 일전에 마스터플랜이 연기되면서 사업이 잠깐 주춤했는데 드디어 서울시의 여의도 개발 밑그림이 확정되면서 여의도 일대 11개 노후 단지(6323가구)의 재건축사업이 탄력을 받을 전망입니다. 

여의도 아파트지구 지구단위계획구역

서울시와 영등포구는 지난 4월 28일 '여의도 아파트지구 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 결정(안)'에 대한 주민 열람 공고를 시작했습니다. 지구단위계획은 특정 지역을 체계적으로 개발하고 관리하기 위한 도시관리계획입니다. 지구단위계획구역은 재개발 재건축 같은 정비사업에서는 일종의 가이드라인이자 밑그림 역할을 합니다. 

 

계획안에 따르면 여의도 아파트지구는 9개의 특별계획구역으로 나누어 개발됩니다. 3종  일반주거지역을 준주거지역이나 일반상업지역으로 종상향해 용적률을 최고 800%(준주거는 400%)까지 허용합니다. 금융지구 등의 높이를 고려해 최고 높이는 200m로 제한합니다. 여기가 조금 함정인데 높이 제한이 있기 때문에 현실적으로 최대용적률 적용은 어렵습니다. 

 

서울시는 특별계획구역별 특성을 고려한 맞춤형 개발을 권장했습니다. 총 9개 구역인데 세부적으로는 살펴보면 다음과 같습니다. 

• 1구역 : 목화, 삼부
• 2구역 : 장미, 화랑, 대교(준주거 상향)
• 3구역 : 한양
• 4구역 : 시범(준주거 상향)
• 5구역 : 삼익
• 6구역 : 은하
• 7구역 : 광장 3~11동
• 8구역 : 광장 1~2동
• 9구역 : 미성

한강과 인접한 1,2,4구역은 공공시설용지 조성과 주거 환경 개선에 초점을 맞췄습니다. 금융 중심 특정개발진흥지구와 가까이 있는 3,5,6,7,8구역은 상업,업무,지원 기능을 유도한다는 계획입니다. 여의도역과 맞닿아 있는 9구역은 도심 강화를 위한 개발이 진행됩니다. 

 

이들 단지는 세부개발계획 수립을 통해 상업지역 혹은 준주거지역 등으로 변모합니다. 현재는 대부분 제3종 일반주거지역입니다. 학교와 인접한 2,4구역은 준주거지역으로, 나머지는 일반상업지역으로 종상향됩니다. 

 

한강변 수변감성도시 문화시설 확충

서울시는 계획안에서 '여의도 도심에 걸맞고 미래 비전을 반영한 국제금융지구와 수변공간을 연계하는 개방적인 도심 주거지 조성'을 목표로 제시했습니다. 연장선상에서 한강과 인접한 단지를 묶어 통합계획을 권장했습니다. 

 

이것은 목적이 있는데요. 바로 재건축 개발이익(공공기여)을 한강변 특화사업에 활용하기 위해서입니다. 소유주들은 재건축 사업을 할 수 있어서 좋고 서울시는 거기서 나오는 이익의 일부를 한강변 특화사업에 활용해서 좋고. 물론 이 과정에서 진통이 예상되지만 서로 줄건 주고 받을건 받는 식의 협상을 통해 사업이 추진되기를 기대해 봅니다. 

 

한강변 대상 단지는 1구역으로 묶인 목화, 삼부. 2구역으로 묶인 장미, 화랑, 대교 등이 대상입니다. 목화와 삼부는 공동 개발할 경우 한강과 가까운 목화아파트 부지가 문화시설 같은 공공시설용지로 이용됩니다. 공동 개발할 경우 허용 용적률에서 인센티브(상업지구 기준 70%)를 주고 개발 개발을 한다고 해도 불이익은 없다고 합니다만, 서울시가 그간 해온 정책 특성상 공동 개발로 몰아갈 가능성이 높습니다. 

 

한강변에 수변문화지구를 조성해 여가문화 공간을 마련하는 것도 눈길을 끕니다. 수변문화지구에는 박물관, 도서관, 공연장 등 시민편의시설을 짓습니다. 또한 입체 보행 데크 등을 통해 한강 접근성을 높인다는 구상입니다. 단지 사이로 상업문화 스트리트와 글로벌 스트리트를 놓는 등 개방된 도시공간구조를 형성하도록 제안했습니다. 

 

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여의도 재건축 마스터플랜 확정

이번에 여의도 재건축 지구단위계획을 통해 개발 밑그림이 나오면서 일대 초고층 재건축 사업도 속도를 내게 되었습니다. 200m 높이 기준을 적용하면 지상 60~65층까지 개발이 가능하게 되었습니다. 물론 고층으로 짓게 되면 건축비가 많이 들고 중간중간 안전 문제 때문에 비워둘 공간도 필요합니다. 

 

시범과 한양은 각각 지난해 11월과 올해 1월에 서울시 신속통합기획안이 확정되었습니다. 삼부와 대교도 신통기획을 추진중입니다. 시범아파트가 65층 개발을 추진 중인 가운데 대교(59층), 삼부(55층), 한양(54층), 공작(49층)등이 정비계획을 수립하고 있습니다. 지구단위계획수립(안)은 주민 열람공고를 거쳐 도시계획위원회에서 확정됩니다.