논현동 동현아파트 재건축

논현동은 언주로를 중심으로 소규모 고급 주택이 들어서고는 있지만 일대에 대단지가 없다 보니 인근에 비해 조금 낡은 이미지가 있는 것이 사실입니다. 그나마 신축이라고는 경복아파트를 재건축한 아크로힐스논현(368가구, 2014년입주)과 강남 YMCA 부지를 재건축한 논현아이파크(194가구, 2020년 입주)뿐입니다. 이런 논현동에 이제 대단지 신축 아파트가 들어설 예정입니다. 바로 '동현아파트 재건축 사업'입니다.

 

 동현아파트 재건축 

서울시는 최근 제3차 도시계획위원회에서 동현아파트 재건축 정비계획안을 통과시켰습니다. 이에 따라 동현아파트는 2017년 안전진단을 최종 통과한 뒤 6년만에 정비구역으로 지정되었습니다. 

 

1986년 준공되어 37년 동안 한 자리를 지킨 동현아파트는 두산건설의 모태인 동산토건이 사원 아파트로 쓰기 위해 지어졌습니다. 31,33,45,55평형으로 구성되었는데 당시 1~3동은 임원용으로, 4~6동은 사원용으로 사용되었습니다. 모든 평형이 계단식 구조입니다. 

 

현재 6개동, 최고 14층, 548가구 규모인 동현아파트는 앞으로 10개동, 최고35층, 905가구 규모로 재건축될 예정입니다. 늘어나는 357가구 가운데 126가구는 공공주택으로 공급됩니다. 평형별로는 전용 59가 286가구, 전용 84가 445가구, 전용 106이 126가구, 전용 133이 48가구로 구성됩니다. 역시 강남이라 대형평수를 많이 배치했습니다. 

 

또한 동현아파트를 둘러싼 차도(도산대로50길, 언주로140길)는 폭을 6m에서 7m로 넓힙니다. 거주자우선주차구역(38면)을 없애는 대신 아파트 단지 내 별도 출입구를 통해 이용 가능한 외부개방 주차장(102면)을 설치할 예정입니다. 그리고 단지 안에 건축한계선 3m 구간은 보행 공간으로 조성하기로 했습니다. 여기에 더해 동현아파트와 한가람아파트 사이에는 보행자 전용도로(4m)를 계획해 주민들의 안전한 통행이 가능하도록 했습니다. 

 

동현아파트 재건축 사업성

동현아파트의 가구당 대지지분은 평균 19평에 달합니다. 1만평 넘는 대지에 548가구가 입주한 동현아파트는 중층 아파트인데도 용적률이 174.5%, 건폐율이 15%밖에 안됩니다. 동간 거리가 넓을 뿐 아니라 가구당 대지지분도 크다는 의미입니다. 중대형 평형 위주라 그렇습니다. 재건축 아파트를 볼때는 반드시 평형 구성을 살펴봐야 합니다. 

 

정비구역 지정까지는 다소 시간이 걸렸지만 가구당 대지지분이 높은 덕분에 사업성이 좋아 지금부터는 속도를 낼 것으로 보입니다. 

 

동현아파트 재건축 사업의 용적률은 별도의 인센티브 없이 270%(제3종일반주거지역)를 적용받고, 평당 일반분양가는 4800만원대를 목표로 합니다. 

 

기본적으로 사업성이 우수하기 때문에 소유주 들은 현재 보유하고 있는 동일 평형을 분양받으면 별도 분담금 없이 새 아파트를 받을 수 있고 약간의 환급금까지도 기대가 됩니다. 구체적으로 알아보면

 

예컨대 31평 아파트를 보유한 소유주가 재건축 후 새 아파트 32평 1가구를 분양받는다고 가정했을 때 이 소유주는 2억2천만원 가량을 환급받을 것으로 예상됩니다. 만약 평형을 줄여 25평 아파트를 배정 받는다면 환급금은 5억6천만원으로 크게 늘어납니다. 반대로 43평으로 늘려 신청한다고 해도 추가 분담금은 3억1천만원 선에서 그칩니다. 

 

투자관점에서 보면 1~3동은 최고 12층, 4~6동은 최고 14층으로 지어지면서 단지별로 대지지분이 다릅니다. 다시말해 2동 31평은 대지지분이 17평인데, 4동 31평은 대지지분이 16평입니다. 이런경우 4동은 조합원 일반분양때 대형평수 신청 우선권에서 밀릴 수가 있습니다. 따라서 대형평형에 관심이 있다면 가급적 1~3동 물건을 사는게 좋습니다. 

 

사업성을 논외로 하더라도 동현아파트의 입지는 대단히 훌륭합니다. 우선 지하철 7호선-수인분당선 강남구청역이 가깝습니다. 지하철 3호선 압구정역, 7호선 학동역도 멀지 않습니다. 차량을 이용하면 강남대로, 봉은사로, 논현로, 도산대로, 언주로 등 많은 도로가 관통하고 있어 도심 내 이동이 용이하고 올림픽대로, 강변북로 등으로 진입하면 도심 곳곳으로 이동하기에도 편리합니다. 학동사거리에 위례신사선이 개통하면 교통 여건은 더욱 좋아질 것으로 보입니다. 위례신사선은 위례신도시에서 서울 송파구 가락시장-헬리오시티-삼성역-봉은사역-청담역-학동사거리역을 거쳐 신사역으로 이어지는 경전철입니다. 

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동현아파트는 상권도 탄탄합니다. 압구정 로데오거리와 신사동 가로수길이 가까워 다양한 카페, 식당, 등을 이용하기 좋고 현대백화점, 갤러리아, 코엑스  등 상권과 가깝습니다. 

 

단지내 상가 지분 쪼개기 이슈

강남구청은 최근 강남구 일대 재건축 아파트들에 대해 '행위허가 및 개발행위허가 제한지역'지정을 추진 중입니다. 대상은 대치동 미도, 대치동 선경, 압구정 미성, 그리고 논현동 동현, 개포동 개포현대1차, 개포동 개포경남,개포동 개포우성3차 등 7곳 입니다. 왜냐하면 일부 단지들에서 상가 '지분 쪼개기'정황이 감지되었기 때문입니다. 

 

지분쪼개기는 재건축 추진 단지의 상가에서 보통 이루어지는데 상가 지분을 여러 명으로 나눠 분양 자격을 늘리는 일종의 '꼼수'입니다. 상가 지분 쪼개기는 추진 과정에서 일반조합원과 상가조합원 간 갈등으로 이어지는 경우가 많습니다. 지분 쪼개기 탓이 사업성이 떨어지는 것은 물론이고 후에 조합원 추가 분담금이 증가하기 때문입니다. 상가에서 무분별한 지분 쪼개기는 재건축 사업에 대단한 악영향을 주는 만큼 강남구청의 조치는 재건축 사업에 있어 나름 호재라고 할 수 있습니다.